1300万农民工进城落户政策背后：少见配套性措施

房地产去库存背后：1300万农民工如何落户成市民？

　　导读

　　2016年以来，近百城市出台了支持农民工购房以加速去库存的政策文件，但是仔细查看政策，政策的发力点多集中在购房补贴等刺激住房消费的房产政策，而少见新市民进入并稳定在城市居住的配套性措施。

　　本报记者 纪睿坤 安徽、河南报道

　　今年的楼市新政比以往来得更早一些，两会还未启幕，地方政府便启动了“房地产救市”赛跑。

　　2月25日，辽宁省出台化解楼市库存的27条新政，首提给房地产开发企业减税让利。福建2月22日也出台了给予农民进城购房的现金补贴等八条化解楼市库存新政。广西、江西、广东也出台了针对性的去库存措施。

　　21世纪经济报道记者查看多地最新出台的去库存方案，多集中在降低购房门槛、培育和扶持新市民的住房消费、给开发企业减负以及减少新增土地供应等多个方面。

　　非常明显的一个变化是，“去库存已经在2016年变成了一项必须完成的政治任务，”中部某地级市的副市长如是透露。

　　以海南新政为例，不仅明确暂停住宅存量较大市县的土地规划审批，也明确对履行房地产市场调控、消化库存主体责任不力、效果不明显的市县，省政府将对市县政府主要负责人和分管负责人进行约谈和问责。

　　江西也如是，明确将对去库存效果不明显的县市问责。房地产调控史上，与问责挂钩的做法还要追溯到2013年“新国五条”控房价目标。

　　去库存形势可见一斑，不少受访人士向21世纪经济报道记者介绍，去库存是2016年楼市的主基调，未来各地方或将有更大尺度的去库存新政。

　　降价也难去库存？

　　尽管政策反复刺激，利率和首付比例一降再降，杠杆一再放大，深陷的高库存之累仍在继续。

　　2月26日，国家统计局发布1月份70个大中城市房价数据，同比来看，一线城市的新建商品房与二手住宅的涨幅均高于20%，二线城市同比平均涨幅在1%左右；与此同时，绝大多数三线城市同比仍在下降。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读1月房价数据时表示，城市间房价分化现象依然延续，房价明显上涨主要集中在一线城市和个别二线城市，绝大多数三线城市同比仍在下降。

　　库存高企，去化不力，房价下降是必然趋势。这也带来另外一个难解的市场难题，买涨不买跌是楼市的基本规律，房价越降，购房者就越观望。

　　以安徽为例，安徽省经济信息中心近日发布数据称，在不考虑待开发土地面积以及2005年以前新开工及期房销售的情况下，2005年至2015年前10个月，安徽省房地产库存面积（包括在建未售、待售面积）达3.3亿平方米，按2014年全省商品房销售面积计算，需5.3年才能消化。同样统计口径算下，好于全国商品房去库存周期。

　　安徽省经济信息中心预测处经济师常彬斌表示，从安徽省内看，区域的分化趋势也很明显，若考虑宽口径库存，皖北的宿州、亳州、阜阳商品房去化周期分别在3.4年、5.2年和5.2年，合肥、安庆去化周期分别在4.5年和4.4年，低于全省平均（5.7年），部分城市去化周期在7年至9年，有的甚至在10年以上。县域库存差异大，多数县城房地产市场处于低迷状态，皖北县域好于皖南。

　　长去化周期也带来房价下调压力，21世纪经济报道记者春节期间走访安徽四五线城市了解，安徽大部分城市在过去的2015年都呈现出明显的降价下调趋势。房价下调的背景下，购房者有的因为前期购买的房产已然亏本，不敢再置业；有的担心再次下调，想再看看。

　　一直以来，适当的降房价被认为是可以刺激住房消费的重要举措。中央经济工作会议在部署2016年化解房地产库存工作时也特别提出，要鼓励房企顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组。

　　安徽一位不愿具名的开发商告诉21世纪经济报道记者，在春节之后，市房管局召集多家开发商开会也特别要求，去化较慢的开发商要适当降价，“政策初衷是好，如果能够快速去化，降价也并非不可，但问题的关键在于，按照市场买涨不买跌的特点，降价不一定能够去化，而且有可能带来业主后期维权、退房等诸多问题”。

　　挖掘刚性需求

　　市场的临界点在哪，谁也不知道，上述安徽省地级市的开发商表示，只能靠慢慢地试。

　　没有大城市外溢置业需求，大部分四五线城市在艰巨的存量环境下，只能选择自救。而自救最有效、直接的方法就是挖掘刚性住房需求潜能。

　　其中以农民工为代表的新市民，被认为是新住房需求的最大潜力。

　　“当前的库存主要在三、四线城市。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞介绍，农民工购房是去库存、稳投资的最大新需求。