许小军：探究小区物业公司收取停车费合法性

【开篇】
    随着物质生活水平的提高，百姓法律维权意识随之上升。昔日，各地因为小区业主不满物业公司违规收取停车费而引发纠纷而频频爆现；有的业主拉扯横幅抗议收费的不合理、有业主用汽车堵大门的、有业主直接与物业保安拉扯厮打的，也有业主直接向人民法院提起诉讼的……这一现象的出现，无疑不是暴露出法律与现实的不协调。
    《物权法》第七十三条规定：“小区内的道路、绿地、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。七十四条第三款规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”但物业公司却认为，为了便于管理好小区秩序，物业有权收取停车费用。
【咨询】
    在笔者居住的小区，诸多业主也曾向笔者咨询过这个法律问题，业主询问：小区物业收取停在共有道路停车费的合法性，收取费用如何分配，业主是否该如何维护自己的合法权益等等问题。
    那么小区物业是否有权向业主收取停车费呢？笔者逐一分析并统一答复如下：
【解析】
    物业公司无权自主收取业主公共场所、共有道路上车位的停车费的，但如果得到了业主大会的授权，是可以收取该费用的，同时收取的费用不能据为己有。
    其实无论什么样的停车费，基本上都只有两种性质：一为土地使用费;一为保管费用;停车占用一定的土地面积，因此需要支付相应的土地使用费，同时停车场往往需要有人专业管理，保护停放汽车的安全，与车主形成一种保管合同关系，车主需要支付保管费用。
    停车费中土地使用费部分，应该支付给土地的所有者，也就是享有车场土地使用权的人或者单位，这是其对土地享有收益权能的表现。而停车费中的保管费用部分，则应该支付给对停放车辆进行保管的人或者单位，这是其提供保管服务的对价。
    这两种收益，虽然都是以停车费的名义出现，但实际上是基于不同的来由。搞清小区内的停车费问题，我们要先分清谁享有土地使用权，谁提供汽车服务，了解这个区别，就能搞清楚停车费的权属和分配，否则就只能是一头浆糊。
    其次，物业公司是全体业主雇佣的小区服务单位，如果要收取停车费用其主体合法性也是值得审查的。是否有公安部门审批的《停车场许可证》；有物价部门批准的收费批文，有全体业主授权收取停车费用的收益分配方案等等手续。
    物业公司经授权收取的停车费用属于全体业主共有。法律人士许小军认为，根据《物权法》七十四条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。据此规定，小区停车位占用小区公共道路，因此属于业主共有，那么在这些地方停车该不该收费、收益的归属和分配等问题，应该由业主通过业主大会来讨论决定。
    最后，对于物业公司违规收取费用的，业主可以拿起法律的武器来保护自己的合法权益不受侵害。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。（文/许小军）