上海楼市又迎来一批核心区新房，改善机遇与远郊挑战并存

5月17日，上海网上房地产披露最新一批次商品住房入市信息，8个新项目合计1141套房源集中入市，分布于杨浦、浦东、闵行、静安、宝山、金山六区。本批次新房呈现显著结构性特征：主城核心区项目量价齐升，少数远郊刚需盘去化遇冷。

核心地段项目引领市场热度

位于静安核心区的静梧雅园首次亮相即引发关注，项目推出92套120-193平方米房源，备案均价16.8万元/平方米，较同区域2024年底入市的信安里（13.6万元/平方米）上涨3.2万元/平方米。该项目地块于2024年9月以11.4万元/平方米楼板价成交，溢价率达31.2%，高地价支撑新房定价走高。尽管价格跃升，但其稀缺的地段属性（毗邻南京西路商圈）仍吸引不少改善型置业者的关注，成为中心城区核心区域价值标杆。

杨浦内中环项目波阳云筑则呈现“价格回调”现象，备案均价10.8万元/平方米，较一期下调6900元/平方米。差异源于二期地块地价较低，且产品配置略减（如层高降低、无会所），所以定价更“亲民”。项目一期于今年4月推出187套，383组认筹，认筹率超过200%，二期能否复制热度需观察市场对性价比的认可程度。

古北名庭本次加推99套房源，备案均价11.65万元/平方米，较前两次开盘（11万元/平方米、11.3万元/平方米）持续上涨，创下闵行非别墅类住宅价格新高。项目前两批次认筹率均超110%，显示改善客群对金虹桥国际社区的长期价值认同。本次涨价后去化表现，将成为验证区域市场韧性的关键指标。

此外，梅陇板块申陇名邸四批次加推107-170平方米3-4房，均价76882元/平方米；天宸雅苑加推48套89-129平方米公园景观房，均价60003元/平方米，形成“刚改互补”供应结构，满足不同人群购房需求。

楼市面临结构性机遇与挑战

与核心区的热闹形成鲜明对比，远郊刚需项目面临去化压力：浦东新区惠南板块某洋房叠墅项目地处野生动物园板块，距离地铁站超2公里，尽管推出“首付26万起”低门槛政策，仍少人问津，开发商公告取消摇号开盘；浦东外高桥板块某项目在原定的5月1日至5日认购期内登记客户少，开盘时间从5月13日提前至8日；青浦淀山湖某项目同样因认购不足取消公证摇号。这些项目反映远郊非核心地段项目在通勤成本高、配套不完善的双重制约下，难以吸引刚需客群。

4月28日至5月11日，上海住宅市场成交面积45.97万平方米、环比上涨9%，成交均价84065元/平方米、环比上涨33%，改善产品成为主力引擎。上海中原分析师卢文曦指出，多个核心区稀缺新盘认筹率高企，反映置换链条顺畅推动改善型置业者入市。然而，远郊项目的滞销亦暴露市场对“地段-价格-配套”性价比的严苛筛选逻辑。

上海易居房地产研究院副院长严跃进建议道，购房者可以关注核心区项目需关注土地成本与产品力匹配度，而远郊置业则需重点考量区域规划与生活配套落地进度；对开发商而言，远郊项目可探索“刚需+文旅”或“刚需+养老”等复合模式，比如，结合区域生态资源打造康养社区等，提升项目差异化竞争力。目前，上海楼市正经历“核心区价值重估”与“远郊去化阵痛”的双重变奏，未来市场走势将更依赖政策精准施策与房企产品创新的双向驱动。

原标题：《上海楼市又迎来一批核心区新房，改善机遇与远郊挑战并存》

栏目编辑：罗水元

本文作者：新民晚报 杨玉红

图片来源：官网截屏图