【访谈】重庆市房地产开发协会文斌：区县楼市库存量大系误读 2016供需逐渐平衡

新浪乐居讯  数据显示，目前中国三四线城市库存积压较为严重，各地政府已多次出手救市。而重庆周边区县的GPD和城市规模，都与三四线城市较为接近。这些区县的真实库存量有多少？房价现状究竟如何？

  日前，重庆市房地产开发协会产业信息部主任接受新浪乐居独家专访，他认为重庆区县库存量整体上仍属健康范畴，仅个别地区库存较多。随着区县置业者生活品质的提升，2016年的区县产品将出现更为明显的分化，品质较好的项目将继续热销，而一些规划、建设滞后的项目，将逐渐转化为库存甚至永久库存。

重庆市房地产开发协会产业信息部主任 文斌

  重庆区县库存量大系误读  房价上涨比例大

  2015年底，“去库存”三个字频频占据各大媒体的头版，也让不少购房者重新审视着三四线城市的楼市现状。结合重庆周边区县楼市的整体数据，文斌表示目前重庆区县楼市库存分化明显。像涪陵，万州，合川基本无库存，销售很好；綦江等区域居中，相对而言长寿库存较多。因此，“区县库存量大”这种说法是被错误放大的，从整体而言，重庆除了长寿等区县库存超出正常范围，其他都属于健康范畴。

  此外，文斌简要剖析的库存量变大的原因。早些年，区县楼盘销售较快，甚至在期房阶段已经销售一空。随着人们生活品质提升，对商品房的认知程度提高，近两年的楼盘往往需要通过一系列营销手段实现去化，因此表现出库存量大的现象。

  与库存量相比，重庆区县房价的涨幅更为明显。文斌纠正了“区县房价赶超主城”的说法，他认为区县房价上涨比例超过主城，例如从2000元/平米涨至4000元/平米，而不是房价绝对值实现赶超。而房价与楼盘品质有很大关系。之前区县楼盘无论户型结构还是配套都比较差，随着不少品牌开发商进入区县市场，带动了整体楼盘品质，近两年区县楼盘质量上升很大一截，物业类型和户型结构也更加多样化，因此开发商的成本变高，随之价格也出现上涨。从商品房品质的角度而言，与前两年并没有可比性。

  区县开发商：意识和专业度有待提升

  随着碧桂园，金科等品牌房企入驻重庆区县，不少当地开发商面临的竞争压力也逐渐增大，一些小开发商甚至已经倒闭。文斌认为，生存出现窘境的区县房企有两个方面没能做好：一是意识不到位，很多区县开发商没有整体经营企业、打造楼盘的意识，他们理解的商品房，不是高品质的生活载体，而是简单的“住人”容器；二是专业能力不够，包括资金储备和筹措能力，因此也无法吸纳相关专业人才，在后续开发中较为粗糙，在目前的房地产环境中，这种企业被淘汰是物竞天择的市场规律。

  文斌还建议，2016年区县开发商应当改变理念，给购房者提供优质生活的载体，不是简单修建商品房。好比一个服装厂，除了为消费者提供保暖的产品，还要体现消费者的美感。房企也不外如是，只有打造出更加精细的产品，才能加快去化速度。

  2016年区县楼市供需更平衡 品质优劣决定销量

  随着五大功能区的建设，重庆区县楼市的产品，也更加接近市场需求，悄然发生改变。文斌列举了两个典型的发展案例：一是以工业园区为核心的区县，具备较强的人口吸附能力，让不少返乡置业者萌生留乡发展的念头；二是以休闲旅游为核心的区县，打造出不少原生态、配套成熟的度假区，吸引主城人群进行候鸟式生活，也取得了显著成效。 

  谈及2016年的重庆区县房地产市场，文斌也给出了自己的预测。他认为区县楼市将更加规范和理性，供需逐渐平衡。甚至在同一区域中，不同项目的销售业绩也会出现分化，尤其是项目之间的品质存在差异，这些因素将成为购房者的重要参考。品质较好的项目将继续热销，而一些规划、建设滞后的项目，将逐渐转化为库存甚至永久库存。