史上最严“土地出让令”突击南京 开发商面临洗牌

　　土拍新政将影响新房上市量

　　就在上周，南京市政府正式发布《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》，就商品住房贷款首付比例及土地出让条件作出了较大调整。其中涉及商品房首付比例上调的政策，被诸多业内人士解读成较为温和的限贷新政。而即将执行的新土地出让规则，则被外界指为南京史上最严“土地出让令”。

　　现房销售 申领销许门槛或被动提高

　　本次南京出台的土地出让新规，除了“经营性用地公开出让实行网上交易”“竞价所产生的保障房建设资金不计入房价准许成本”“超过最高限价改为现场摇号产生竞得者”几项之外，还在于出让价格超过一定标准后，项目需以准现房或现房销售：当网上竞价达到最高限价80%时，七层及以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层及以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上；当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。

　　有业内人士指出，此次南京土地出让新政十分严格，申领销许门槛的提高，将会对房企的资金流回转速度产生比较大影响，甚至会在短期内影响新房上市量。

　　压力倍增 回款周期至少延长2~3倍

　　对于此次较为严格的“土地出让令”，南京一家大型房地产公司营销负责人表示，此次土地出让新政的主要目标在于提高开发商申领销许门槛，同时确保不出地王。而对于一些中小型房地产企业来说，又将是一轮新的洗牌。“原先申领销许的条件是建筑主体完工达至3层以上即可，但对于绝大部分中小型房地产企业来说，应该没有人能‘Hold’住现房销售这一条。而对于国企、央企开发商来说，销许申领条件的大幅提高，也必定会对资金回流造成压力”。

　　南京郦城房地产开发有限公司副总经理阚霖介绍，像万达、恒大、中南这样的大型房地产公司，从拿地到销售回款，速度最快可能半年就达到。如果要求现房或主体结构封顶的，其建筑工程周期都至少要在一年半左右，销售回款周期将至少增加2~3倍。

　　阚霖同时表示，目前国内的开发商对南京市场依旧看好，拿地热情不会降低，且现在大部分宅地容积率都是2.5~3.0的高层建筑，预计今后将会有一大批新上市的项目，需要按照新政要求进行销售。

　　开发商

　　已开始研究对策，该拿的地还是要拿

　　南京一家开发商项目负责人表示，其内部已开始商讨对策，有一个方法是对地块进行“细拆”，分批报建、分批申领销许。“例如一块10万方的地块，原本是A、B两个组团各占5万方，每个组团有5幢楼，总共只需报建两次规划、销许即可。但现在为了减少新政带来的初期资金沉淀量，开发商可将这块地分为5个组团，每次只申报2万方（两幢楼）的建设规划。由于单次报批的体量较小，每次的资金投入量也会小很多，从而会减少一定前期资金压力”。

　　南京河西南一家开发商营销负责人也告诉记者，尽管南京的土地出让新政比较严格，但集团对南京的市场依旧看好，该拿的地还是要拿的。

　　业内专家

　　需看政策持续性，对购房者有一定益处

　　同策咨询南京分公司副总经理杨锐表示，接下来开发商拿地，网上竞价超过最高限价80%以及90%的可能性较大，应该会对新房上市量产生一定影响。

　　南京工业大学天诚不动产研究院执行所长吴翔华表示，除非开发商在拿地之前达成一致，土拍竞价的最终报价能卡在“限价区间”之前，否则新出台的土地政策，肯定会影响新房供应量。而新房上市量减少，势必会增加二手房市场的活跃度，从而造成二级市场涨价。

　　南京蓝风机构常务副总经理翁忠平表示，新政给开发商拿地增加了复杂性和不确定性，增加开发风险。但实际效果还需要看政策的持续性和执行细则。“对于购房者，现房销售所存在的配套、房屋质量、规划风险则会大大降低，侧面也会督促开发商注重品质的打造，从这一点上来说，对购房者是很有帮助的。”