连降10个月 下半年或迎“库存荒”

日前，报告称，2016年上半年全国70个城市积极去库存，效果明显，库存规模继续下滑，去库存周期继续加快。包括三大城市群在内的部分城市，存销比数值远远小于8个月水平，体现出库存严重不足的事实。此类 “库存荒”现象，将使得此类城市下半年土地交易继续活跃，进而吻合房企积极增加土地储备和补库存的需求。

　　库存连续10个月同比下降

　　截至目前，监测的全国70个城市新建商品住宅库存总量为43183万平方米，环比减少0.3%，同比减少4.7%。相比年初45425万平方米的规模，上半年库存削减态势明显。平均计算，每个城市在半年时间削减了32万平方米的库存。另外，从同比数据看，这70个城市保持了连续10个月库存同比下滑的态势，体现出较好的去库存导向。部分城市在二季度快速从“去库存”切换到“补库存”战略上来，土地市场交易大增。

　　报告显示，今年上半年，70个城市中，有44个城市库存出现了同比下跌现象，体现出较好的去库存效果。从排行榜可看出，库存削减力度最大的5个城市为合肥、南京、大厂、苏州和昆山，库存面积同比降幅分别为66.5%、56.2%、49.2%、47.4%和41.8%。总体上看，库存削减力度大的城市，主要集中在三大城市群和福建等区域中。另外，从排行榜上看，70个城市中，有26个城市的库存规模不降反升。其中同比增幅最大的5个城市分别为茂名、济宁、太原、淮南和海口，同比增幅分别达69.2%、67.0%、56.2%、48.9%、40.0%。此类城市主要为二三线城市，后续去库存的压力依然较大。

　　20个城市面临“库存荒”

　　报告显示，6月份，70个城市新建商品住宅存销比为11.0，这也意味着市场需要用11.0个月的时间就可以消化完这些库存。依经验判断，14个月为存销比的均衡值或合理值，因此存销比小于14个月，基本上就可认为去库存压力不大，房价上涨和其有密切关联。另外，自2015年8月以来，这70个城市去库存周期就一直小于14个月，该状态持续了11个月。预计今年下半年该曲线依然会在12个月左右徘徊，暗示房价上涨压力依然较大。

　　从区域结构看，去库存周期小于14个月的城市，基本上位于三大城市群内。尤其是包括燕郊、昆山等四线热点城市，去库存周期甚至小于6个月水平，其补库存迫切程度丝毫不逊于一二线重点城市。具体来看，有20个城市存销比小于或等于8个月，包括合肥、南京、惠州、燕郊、苏州、昆山、郑州、杭州、珠海、南昌、东莞、固安、济南、上海、厦门、佛山、大厂、南通、武汉和香河。此类城市存销比偏小，已面临“库存荒”的问题。下半年补库存动力强劲，进而将体现出供给侧结构性改革的思路。

　　严跃进表示，今年下半年去库存思路将有转变。部分城市继续落实去库存政策，而部分城市则需要积极补库存。尤其是三大城市群中的很多城市，下半年土地市场势必会比较活跃，进而吻合房企拿地或增加土地储备的需求。考虑到抑制地价和房价的政策目标，下半年如何设计出一套更有效率的土地出让制度，以及如何加大土地供应规模，成为地方相关政府需要考虑的内容。