普通人在京买房的尴尬：买得起也换不起

最近北京打算提高非普通住房的首付比例，这应该是进一步细化限购的新举措。对于北京这样的城市来说，区别对待普通住房和非普通住房是有必要的。

目前北京是怎么判断普通住宅和非普通住宅呢？

普通商品住宅需同时满足三个条件，分别是，容积率不低于1，建面低于140平米，总价需受区域价格限制。如果有一个条件不满足那就属于非普通住宅。

另外两种普通商品住宅不是主流，这里就不再详说了。

具体就是下图这样：

如果不满足这些条件，那你买的房子就属于非普通住宅了，相关的税费标准会高不少。

现在北京市场普通住房和非普通住房成交量占比是多少呢，据有关机构估计，两者的比例在6:4左右。约有40%的人购买的是改善性非普通住宅。这意味着，提高非普通住房的比例将影响40%左右的购房者。

那么北京目前的贷款政策是怎么样的呢？

公积金贷款目前首付最低是两成，但这一比例，如果全靠公积金贷款基本上只能买套一居室。商业贷款呢，首套房、二套房首付比例分别是3成和5成。商贷和公积金贷款均拒绝第三套贷款。

五环外非普通住房首付比例有可能超过262万

目前还不知道非普通住房首付比例提高幅度是多少，有关人士表示，目前非普通住房只是在税费标准上成本更高，这对于改善性人群来说压力并不算太大，如果提高首付比例，压力则大了不少。未来非普通住房的首套房和二套房的首付比例有可能分别上调至5成和7成，如果这一比例被确认，那么购买“豪宅”的压力将非常大。

以五环外的非普通住房为例，总价高于374.4万元即为非普通住房，目前首套房和二套房的首付比例分别是112.32万和187.2万，调整后的首付比例则达到187.2万和262.08万。实际上购买非普通住宅的主要为刚改人群。这意味着刚改人群很难在持有一套房的基础上再买套大房子。

如果再上升一个档次，对于买大平层和别墅类的富人来说，此举将极大地限制富人资产的流动性。有鉴于此，富人对继续买高端豪宅的热情有所降低。

此举效果有多大？

笔者认为，提高非普通住房对抑制需求有限，因为北京房地产市场已经逐渐豪宅化了，上图也说明一切了。六环外的普通住房价格上限已经达到了280万了，这还是2014年的行情。普通工薪阶层买房只能越来越小或者越来越远，能买得起房的人也越来越少。

也就是说，此举对普通人来说并没有任何意义，其唯一的作用是减缓豪宅化的趋势。由于普通住宅的限购政策已经比较完善，未来对普通住宅加码限购的可能性也几乎不可能了。

总体来看，北京房价仍然会继续上涨，留给普通人的机会已经越来越小。那些不得不买房的工薪层基本上只能选择一居室或小两居，未来可能连换房的机会都没有。即使买得起房，也可能是蜗居一辈子。