上海2040草案：构建可负担可持续的住房供应体系

（原标题：上海“2040”草案提新目标：构建可负担、可持续的住房供应体系）

  在2016-2040年的城市总体规划草案中，上海提出了一个新的目标——构建可负担、可持续的住房供应体系。

  8月22日，上海市举行市政府新闻发布会，介绍最新公示的《上海市城市总体规划(2016-2040)》(下称“上海2040”)草案主要内容。

  在新闻发布会上，上海市城市总体规划编制工作领导小组办公室主任、市规划国土资源局局长庄少勤表示，住宅用地的供应能可持续的满足今后市民改善生活、改善居住条件的要求。“(住宅用地)这个容量在规划当中是留足的，大家不用担心今后没有土地供应了，住房用地是充足的。”

  “上海2040”也提出，合理调控城镇住宅用地规模，增加城镇住宅用地特别是普通商品房和保障性住房用地规模。

  如何理解可负担、可持续的住房供应体系?

  庄少勤解释说，所谓可负担，意味着上海的生活成本和商务成本要控制，否则就会影响到这座城市的可持续发展和竞争力;所谓可持续，就是资源上的可持续，与未来上海市民的需求，与人口结构，比如说老龄化、少子化或者国际化、强流动性的特点相适应。

  这个目标的实现，还需要关注另外一个更大的前提，就是上海要牢牢守住人口、用地、生态、安全4条底线。

  不同于以往曾经的做“加法”、扩张性的规划模式，“上海2040”要实现的，是引导高密度超大城市由外延增长型向内生发展型转变。庄少勤说，“上海2040”就是要探索超大型城市“底线约束、内涵发展、弹性适应”的创新发展模式。

  以建设用地为例，“上海2040”提出，按照规划建设用地总规模“负增长”的要求，到2040年，上海市规划建设用地总规模，从原土地利用总体规划确定的“天花板”3226平方公里，削减到3200平方公里以内，其中还包括200平方公里的“留白”。

  不仅如此，在规划建设用地总规模锁定和生态保护控制线、永久基本农田基本落地的前提下，上海还划定了城市开发边界2765平方公里。这也就意味着，上海这座城市的开发，将拒绝摊大饼的状态。

  目前上海正在实施的，是2001年5月国务院批复同意《上海市城市总体规划(1999-2020)》。从这个总体规划实施的具体指标来看，常住人口规模、城镇建设用地规模、工业用地规模、中心城人口密度等都突破了2020年的规划控制指标，也表明城市规模快速扩张、土地和环境等资源压力巨大。

  在建设用地减量化的前提下，如何实现可负担、可持续的住房供应体系?

  庄少勤说，必须坚持上海这些年积累的宝贵经验，聚焦两大体系(市场体系、保障体系)“三个为主”(以居住为主、以市民消费为主、以普通商品房为主)和"四位一体"(廉租住房、公共租赁住房、共有产权保障房、征收安置房)，对今后的住房需求加强管理，“房产不能当成是投资、投机的产品。”

  此外，还必须适应今后上海的城市人口结构变化。根据“上海2040”，到2040年上海的人口调控目标是2500万人左右。同时，根据全球城市开放发展的特点，在常住人口基础上，以实际服务人口(包括常住人口、半年以下暂住人口、跨市域通勤人口、短期游客等)的不同需求进行公共资源配置，提高城市“以人为本”的保障能力和适应能力。

  考虑到未来上海将建设创新之城、人文之城、生态之城，也意味着城市的人口结构会进一步优化。

  庄少勤说，根据对人口结构和特征的变化分析，未来中小套型的数量会增加，租赁房的需求要增加，这对于未来创新创业人才的服务是很直接的，也可以满足中低收入市民的需求。此外，根据未来人口国际化的需要，相应的配置方面也会进行优化。

  “开放意味着这个城市的人口流动性会增强。所以在供给包括保障体系里面，如何应对未来人口结构的变化，需要我们深化研究。”庄少勤说。

  而在空间布局上，住房的供应结构也会发生变化。

  首先，伴随着上海未来构建的网络化、多中心、组团式、集约化的发展格局，新城、新市镇将成为人口进一步集聚的区域，这些地方的住房供应也会相应增加。

  接下来，庄少勤说，还要在产业周边，随着产业结构的调整增加产城融合的住房供应。以公共交通发展为导向，增加公共租赁房的供应。

  “上海2040”显示，“可负担、可持续的住房供应体系”这一目标可分解为四项内容：一是提倡租购并举，加大新建住宅中租赁住房的配建比重;

  二是多渠道筹措保障性住房。完善四位一体(包括廉租住房、公共租赁住房、共有产权保障房、征收安置房)、租售并举的住房保障体系，到2040年，上海保障型住房套数，占全市住房总套数的比重达到8.5%。

  三是满足市民多层次、多样化的住房需求。根据不同人群的需要，提供人才公寓、国际化社区、适老性住宅等;

  四是推进老旧住宅的可持续使用。持续改善老旧住区的住房条件、服务设施和居住环境，加强各类住房的修缮和维护，实现老旧住宅的持续使用，城市住区有机更新和社区文脉的有序传承。

  庄少勤说，可负担不是商品房价格，而是居住成本的问题。“可负担、可持续的住房体系建设，我们是非常有信心的。”