南京土地出让金首付款提高至60% 开发商拿地条件更严了

　从2013年起，南京市就明确规定，土地出让首付款比例从总价的30%、6个月内付完提升到了首付款比例不得低于出让金总价的50%，并且要在拍卖后一周内付清。但是随着南京楼市和土地市场的火热，近期，南京市国土局再度悄然调高了土地出让金的首付比例。在昨日南京市国土局对市人大一项建议的回复中，明确表示：土地市场交易价格较高或地价上涨较快的区域（六合区、溧水区、高淳区除外），住宅用地出让金首付款比例调整为不低于成交价款的60%，同时要求所竞保障房建设资金与土地出让金首付款一并支付。记者还看到，在南京市国土资源局局长陈光向南京市人大常委会所作的《对市人大常委会审议履职情况意见的整改报告》中，也强调了这一点。报告中指出，提高土地出让金首付比例，从而通过提高高竞争、高溢价地块的受让门槛，引导企业理性需求，同时强调要督促开发企业按时交纳成交价款、按时开发建设，积极消化盘活闲置土地，打击故意囤地行为，推动形成有效市场供给。
　　开发商拿地的首付款增加数亿元
　　南京市国土局在对市人大第四次会议0099号提议的回复中指出，由于企业土地需求旺盛，市场分化显著，今年上半年，南京市共成交经营性用地48幅，总用地面积237.14公顷，成交价总额756.29亿元。与前几年相比，今年成交地块的溢价率显著走高，溢价率超50%的地块有24幅，全部为住宅用地，主要位于江北新区、江宁、建邺区等区，而郊区和商业用地依然多数底价成交，偶有溢价成交的，溢价率仅在2%-34%之间。
　　为此，国土局对商品住房供应偏紧和库存较少区域要加大土地出让供应总量，对商品住房库存量较大的区域，适当减少土地供应量，同时明确规定土地市场交易价格较高或地价上涨较快的区域（六合区、溧水区、高淳区除外），住宅用地出让金首付款比例调整为不低于成交价款的60%，同时要求所竞保障房建设资金与土地出让金首付款一并支付。
　　早在4月15日的土地拍卖开始，南京就规定，如果拍卖成交价格不超过最高限价的，仍然按照老规则付款；如果成交价格超过最高限价的，首付款要大大提高，针对不同的地块，有不同的约定。例如麒麟科创园G09地块，国土部门规定首付款为最高限价的50%和保障房建设资金，而江北G07和G08地块，首付款为最高限价的60%和保障房建设资金。最终，金隅嘉业以42.6亿元人民币的总价拿下了NO.2016G07地块，按照新规，先要支付18.3亿元（最高限价的60%），还有保障房建设资金12.1亿元，首付款一共要支付30.4亿元，而原来只要7日内支付21.3亿元就行了，多付了9.1亿元。现在要求首付款为成交价的60%加上保障房建设资金，也就是要付42.6亿元的六成25.56亿元，加上保障房建设资金12.1亿元，总共37.66亿元，比4月之前要多付16.36亿元，比7月之前要多付7.26亿元。
　　办公用地可以转型医疗、养老产业
　　同时，国土局还强调，将继续执行土地最高限价政策，在土地出让中，严格控制新的地王、楼王的出现，按照最高限价的楼面地价不超过同区域已成交地块最高楼面地价和区域目前普通商品房售价的原则，在热点区域的住宅用地出让时，设定地块的土地出让最高限价，对竞买人报价达到最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效。
　　2014年国土局就研发了房地产开发用地网上报名系统，2015年底完成全市建设用地网上交易系统，并通过省厅验收。目前，网上交易系统内部测试情况良好，已经具备上线运行的条件，国土局正陆续开展内部管理人员及开发企业操作培训，将运用各种宣传媒介，推广土地出让全新交易方式。
　　另外，对于去库存比较困难的地块，例如部分已供未开发商业办公用地，在符合城市规划要求的前提下，允许企业通过转变规划性质等使用条件的方式，转型发展医疗、养老等新兴产业以及公共生活服务设施，不过具体项目转型要采取“一事一议”方式报请市政府批准调整方案后实施。
　　业内人士表示，土拍熔断政策继续，首付款比例提高，不仅减少了高价地的诞生，更大幅提高了拿地成本，显示了国土局调控地价的决心。不过南京市场的火爆吸引了几乎所有一二线的大牌开发商，不少本地企业都“求地若渴”，近日又由于上一次土拍熔断太多将8月5日的8幅地块停止出让，究竟下一次土拍将如何进行，能不能阻挡开发商对土地的追捧，只能拭目以待国土部门新的公告。